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成色不足 多家房企权益销售额占比低于60%

2020-01-27 14:06

  随着合作项目增多,房企权益销售占比(权益销售额/全口径销售额)整体呈下降趋势。克而瑞统计数据显示,前100房企销售权益比从2016年的85%逐年下降至2019年的75%左右。

  权益销售额占比下降背后,是房企通过合作、小股操盘等方式来分散发展风险、快速做大规模,这显然对于有规模扩张需求的中小房企来说是一件“好事”。但是随之而来的则是发展过程中财务指标增长与规模增长不匹配,同时,合作带来的效率、质量等问题也成为挑战。

  有房企权益销售额占比低至37.7%

  根据克而瑞统计数据计算,2019年,中国恒大、中海外、富力地产、华夏幸福、荣盛发展、龙光地产、时代中国等房企权益销售额占比超过90%,金科股份、中国奥园超过80%,雅居乐、新城控股、佳兆业、美的置业、蓝光发展、碧桂园、招商蛇口、龙湖集团、远洋集团、世茂房地产、融创中国等在60%-80%之间。

  与此同时,不少房企权益销售额占比低于60%,甚至低于40%。根据克而瑞统计数据计算,融信中国、绿城中国、旭辉控股、正荣地产、中骏集团、弘阳地产、滨江集团的权益销售占比分别为59%、57.5%、55%、51.7%、54.1%、53.4%、37.7%。

  值得关注的是,权益占比较低的这几家房企多是近几年来对于规模扩张有强烈诉求,特别是冲击千亿的道路上,不少房企也借合作等撬动规模增长。

  诸如今年首次迈入千亿阵营的滨江集团,将权益销售占比用到极致,2019年仅为37.7%。而正在冲击千亿门槛的房企,诸如中骏集团,据克而瑞统计数据显示,2019年,该房企全口径销售额是805.3亿元,权益销售金额为435.6亿元,权益占比为54.1%。再回溯至2018年,中骏的权益销售额占比达到77%。截至2019年6月30日,中骏及其合营公司及联营公司共有土地储备总规划建筑面积为2901万平方米,集团应占总规划建筑面积为1632万平方米,占比56.3%。这就意味着,在未来的一段时间,中骏的全口径销售额中,合作权益部分仍将占据重要份额。

  弘阳地产的权益占比也仅有53.4%。截至2019年3月31日,弘阳目前在开发的68个项目中,只有18个项目为100%的权益占比,权益占比低于30%的项目总计有18个。

  克而瑞研究报告指出,在近年政策调控持续、企业规模增长放缓、龙头房企提质控速、追求高质量增长的行业发展趋势下,房企一味追求全口径销售规模的时代已经过去。基于当前项目合作的增多,销售操盘口径和权益口径更能反映企业自身的营销、运营及投资能力,应受到更多的关注。如碧桂园、华润置地、阳光城、富力地产、佳兆业等企业都选择对权益口径业绩进行披露,也表现了其管理层在企业规模发展的同时,对业绩高质量增长给予了更大的关注。

  代建模式撬动规模增长引争议

  有房企通过合作、小股操盘来撬动规模扩张,也有房企将以品牌输出为主的代建业务计入全口径销售额,这引来争议,诸如绿城中国、建业地产。

  2019年,绿城中国首次跨入两千亿阵营。公告显示,2019年绿城中国累计实现总合同销售金额约2018亿元,但是这其中代建项目合同销售金额约为664亿元,占比达到33%。

  而首次迈入千亿门槛的建业地产,2019年取得物业合同销售总额1011.5亿元,其中重资产部分实现销售额718.01亿元,同比增长33.8%,轻资产部分实现销售额293.49亿元,同比增长57%,占比29%。

  根据克而瑞统计数据,绿城中国、建业地产2019年的全口径销售额分别为1353.6亿元、734.3亿元,显然均未将其代建业务计算入内。

  在58安居客房产研究院分院院长张波看来,代建业务理论上不应该计入全口径销售额,代建模式是个“轻资产”模式,代建的收益主要来自于品牌使用费、代建管理费以及项目奖励等。由于代建企业本身不会去获取土地,可以更好地将自身的品牌、运营和管理优势运用到代建项目中,并能更好地专注于产品营造,打造出高品牌好口碑的项目。因此,代建模式本身在未来依然有着较广阔发展前景,但不代表一定要通过这个方式来扩大所谓自身的销售规模。

  不过,中国指数研究院常务副院长黄瑜表示,代建相对复杂,目前很多代建并非纯粹输出品牌,更多的是代建+参股或合作,因此部分并表的代建项目是可以计入到全口径的销售额中的。

  权益是把双刃剑?

  通过合作撬动规模增长,进而扩大市场份额和融资话语权,这是不少中小型房企在规模扩张道路上的做法。

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